2014年租金收入排行：购物中心哪家强最赚钱？

  本文摘要：（记者报导）国内商业地产已转入愈演愈烈期，有一种众说纷纭是，中国用十年的时间回头了美国在商业地产用五、六十年走到的路。在经过前期残暴、粗犷化发展后，内地房企在商业地产早已构成了以万达、华润置地、中粮为代表的第一阵营，在上市房企租金收益情况中也相吻合。随着上市公司年报季的完结，房企的年报也全部公布。

（记者报导）国内商业地产已转入愈演愈烈期，有一种众说纷纭是，中国用十年的时间回头了美国在商业地产用五、六十年走到的路。在经过前期残暴、粗犷化发展后，内地房企在商业地产早已构成了以万达、华润置地、中粮为代表的第一阵营，在上市房企租金收益情况中也相吻合。随着上市公司年报季的完结，房企的年报也全部公布。记者对上市房企2014年报展开辨别，针对牵涉到内地商业地产研发的25家房企的租金收益展开统计资料，虽然港企仍然展现出靓丽，占有榜首的方位，但内地房企名列有大大下降的趋势，其中以万达商业以规模优势，在总体租金收益比2013年名列又行进一名。

不过，租金收益占到比以及平均值租金收益上，内地房企与港资房企还有较小的差距，港资企业做事务实的商业研发理念和侧重运营效益的投资管理，都有一点内地房企自学。上市房企2014年租金收益名列新鸿基租金收益147亿名列第一记者挑选了25家上市房企（还包括H股和A股）展开统计资料，以在内地展开商业地产研发，并在年报的主营业务中详尽所列了租金收益的房企为自由选择标准。由于有所不同房企对持有人物业的对象界定和叙述也不完全一致，为了便利统计资料和对比，在本次盘点中，持有人物业租金收益统计资料的对象为房企持有人的商场、写字楼、公寓的租金收益，不包括酒店经营收入，另外标明的除外。对于房企租金收益情况，记者根据统计资料的情况以持有人物业租金收益展开了非常简单名列。

在榜单中，新鸿基以147.89亿元的持有人物业租金收益，名列第一；九龙仓持有人物业收益107.1亿元，名列第二；万达集团仅有比九龙仓较少大约4亿元，收益103.52亿元，名列第三。紧接着的是83.6亿元的太古地产和57.95亿元的恒隆地产。

有一点解释的是，与2013年的租金收益名列比起，前五名的房企名单没变化，都是港资房企占到了4名，但是排位却再次发生了变化，万达商业从2013年的第四位下降到了第三位。在持有人物业租金收益榜单的25家上市房企中，总收入超过了776.92亿元，而前11位房企贡献的收益超过了655.28亿元，占到比超过了84.34%，集中度显著。不过，在25家上市房企中，2014年持有人物业收益在20亿元以上的房企仅有8家，占到比约32%；收益在10亿元以上的有16家，占到比约64%。而在20亿元以上的8家房企中，港资房企就占到了4个名额，而内地房企中北辰实业还包括了酒店营业收入。

虽然收益规模不敌港资企业，但是内地房企持有人物业租金收益增长速度较慢。11家上市房企同比快速增长比例在20%以上，仅有九龙仓一家港资房企在同比快速增长20%，其他的皆为内地房企，其中SOHO中国增长速度超过52%，中海地产38.2%，万达商业34.32%，主要因为SOHO中国和中海地产的基数较低，在减少持有人物业研发后，增长速度较慢。而万达商业，则由于前期规模累积以及童年培育期，租金收益增长速度较慢。

北京和美商地投资管理有限公司董事长兼任总裁穆健玮回应，从2014年上市房企持有人物业租金收益来看，内地商业地产三大发展集群差距显著。穆健玮指出，第一集群是港资企业，主要所求为务实、从容，优中选优，大获得收成；第二集群则是国企，财大气勇，起点不较低，占到尽地利，但运营成本居高；第三集群是民营企业，规模制胜，卖大利厚，亟需消化统合，提高内涵。内地商业地产第一阵营构成如果无法界定哪一年是中国商业地产发展的元年，但是过去的十年，可以说道是商业地产发展的快速增长时期，不仅从最初的百货商场发展到购物中心，从全然购物到体验休闲娱乐，也辈出了一批商业地产开发商，通过早期的规模累积、品牌打造出，商业地产开发商第一阵营早已构成。在规模上，万达通过以售养租模式，持有人1149万平方米的商业物业，独占鳌头。

品牌上，万达、华润置地、中粮构成了以万达广场、万象城、大悦城居多的产品线，构成连锁发展态势。这些开发商已完成了早期的资源累积，在资产规模、资源优势、资金实力以及运营经验等方面，都是其他内地房企无法匹敌的。单从内地房企来讲，在2014年持有人物业租金收益中，万达商业收益103.52亿元，华润置地收益43.46亿元，北辰实业收益33.99亿元，陆家嘴收益23.88亿元，大悦城地产19.77亿元，不过北辰实业和陆家嘴的持有人物业收益中分别包括了酒店经营收入和会展出租收益，如果起码计算出来商场收益，分别为2.87亿和2.4亿。

根据万达商业2014年年报，截至2014年12月31日，万达商业总计在71个城市享有107个已开业万达广场购物中心，总建筑面积大约为1771万平方米，总可租面积大约1149万平方米。持有人物业的面积不仅在国内名列第一，而且早已名列全球第二。值得注意的是，投资物业出租及物业管理收益103.52亿元，毛利率超过了73.89%。

尽管投资物业出租及物业管理业务在营业收入占到比上不足10%，但是在营业利润的贡献上占了40.80%。尽管万达打造出的以售养租模式曾被国内众多开发商仿效，但以规模抢占市场已沦为过去，万达正在实行长短举的轻资产模式。不仅使用外部投资，万达经营管理的模式，而且万达早已正式成立了万达商业基金管理公司，重点发展资产证券化、外部投资和互联网金融等三个渠道。

不管如何，万达前期累积的持有人物业规模都将沦为其他房企无法享有的优势，正如万达商业董事长丁本锡所说，万达商业谦和型物业等投资性物业才是万达商业的高快速增长价值所在。虽然没万达的规模，但是在品牌商华润置地早已构成了高端系由万象城和中端系五彩城，10年来，早已顺利推上了深圳、杭州、沈阳、成都等地。而华润置地的商业地产确实发展高峰期将在2017年，预计，华润置地将竣工运营31座购物中心，建筑面积达约714万平方米。而利用华润集团强劲的资金和资源能力，以及多年累积前期研发以及综合管理经验，可使得商业地产项目以求较慢电子货币，资本与经验的变换使其产品极具竞争力。

大悦城则以精细化管理取得胜利，细分市场的精准定位，强化体验商业，之后增强潮牌商业地产品牌定位。环绕年长客群，引进时尚品牌、餐饮、休闲娱乐业态品牌，并以大数据分析与营销、经营深度融合。

每个大悦城都有创意之处，比如天津大悦城的骑鹅公社，朝阳大悦城的悦界，上海大悦城的屋顶摩天轮和艺术街区港资房企运营优势显著港资房企持有人物业收益在总体收益中占到较为低，内地房企占到较为较低，是2014年上市房企持有人物业租金收益榜单中另一个明显的特点。九龙仓持有人物业收益占到总收入的67.97%，恒隆地产占到比42.37%，九龙仓占到比35.12%，而内地房企占比大都在10%以下，以万达为事例，虽然持有人物业租金收益名列名列第三，然而，持有人物业收益占到总收入仅有9.6%。穆健玮回应，内地房企持有人物业收益占到比总体较低，是因为内地房企还是以销售居多，展开资金的转往。

一是因为国内资本市场不繁盛，开放度过于，多元化的股权投资市场亟需启动；二是内地房企必须大力转型，并大力拓展与国内外资本市场的融资通路。由于底层资产结构和管理水平的有所不同，港资房企在商业地产方面基本是资产管理型投放，内地房企基本是销售覆盖面积型投放，在选址、功能定位、物业设施及先前运营投放上二者差距相当大。在穆健玮显然，内地商业地产开发商，尤其是住宅开发商背景的企业，必须在资本层面和运营层面重新认识商业地产的专业属性，一方面必须展开资产负债的结构优化，创建以独立国家项目为SPA（类似目的资产）的资产管理体系；另一方面，必须增大针对SPA物业改建和商业运营的长年投放。另外，在港资房企在每平方米持有人物业租金收入水平上，也与内地房企冲破相当大的距离。

从平均值租金收入水平来看，九龙仓、新鸿基、太古地产、恒隆地产展现出出色。九龙仓持有人物业183.8万平方米，2014年持有人物业收益就超过了107.1亿元；而新鸿基略为比九龙仓较低，持有人物业318万平方米，租金收益147.89亿元。而内地房企中，以万达为事例，持有人物业收益和九龙仓差不多，但是持有人物业面积万达是1149万平方米，九龙仓是183.8万平方米，两者差距6倍。

可以粗略地得出结论，九龙仓九龙仓平均值每平方米持有人物业的收益是万达集团的6倍。回应，穆健玮指出，这跟港资房企和内资房企在商业地产方面的特点涉及。

港资房企的特点是质量，内地房企的特点是数量，未来几年商业地产转入运营为王的时代，港资房企做事务实的商业研发理念和侧重运营效益的投资管理有一点内地房企自学。

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